株式運用スキルを磨いて1億円ためよう

儲かる銘柄を探すより儲けるスキルを身につけろ!

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リート指数年初来安値を更新中 

 




リート指数が連日安値を更新しています。

新規上場により銘柄数が増えたことと

相次ぐ増資によって

需給が悪くなったことが下落の要因です。


そもそも下落のきっかけは

米利上げ観測により世界的な金利上昇が始まり

相対的にリートの利回りの魅力が低下する

というものでした。


この懸念は

先月からの世界同時株安で消滅しています。


一方、下落が続いたことで

リートの分配金利回りは上昇しています。

日本リートやSIAリートの利回りは5%を超え

インベスコオフィスなど5%近い利回りを確保できる銘柄も増えてきています。


さらにアベノミクスにより地価上昇と先高感から

オフィスを中心に空室率が急減

賃貸料の上昇トレンドが続いています。


こうした環境をふまえると

現在のリート市場は相当売られ過ぎの状態にあるのではなかと思います。

日柄的にも大半の銘柄が今年1月にピークを打って以来

7〜8ヶ月間下落し続けています。


戦略としては利回りの高い銘柄を現在値付近で購入

さらに大きく下落した場合、もう一段買い増しする

のが良いと思います。

NISA枠に余裕がある人は

NISAで購入されるのがいいでしょう。

投資金額が100万円未満なら

値上がり益にも分配金にも

税金がかかりません。


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category: リート

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リートそろそろ仕込み時か 

 

今年に入ってリートが総崩れしています。

特に先週後半から下げが加速し

今日の午後は

叩き売られた状態

でした。


そして引けにかけて大きく戻しています。


今回のリートは昨年11月から上昇を始め

およそ2ヶ月上昇トレンドが続きました。

今週は下落トレンドに入って1ヶ月になります。


11月からのすさまじい上昇を考えるとまだまだ下げが足りない気がしますが

強い相場のときは深押しはしないものです。

また先週後半からのチャートを見ると

下げが加速し下値で長い陰線と下ひげが出現しました。

これらは一般的に底値のサインです。


仮にこらからさらに下落したとしても

現在の価格なら将来反転したときに逃げることが可能だと思います。

大底で買うのは難しので

そろそろ仕込み場ではないでしょうか。


銘柄では引き続き

日本アコモデーション
コンフォリアレジデンス
グローバルワン
トップリート
森ヒルズ
東急リート
インベスコオフィス
ケネディクスレジデンシャル
スターツプロシード
ジャパンホテル
インヴィンシブル
星野
森トラスト


などです。

利回り的にも妙味が出てきました。

category: リート

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リートの有利子負債比率/LTV 

 

リートが新たな物件を取得する際

外部からの借り入れ余力がどれくらい大きいかを見る指標を

有利子負債比率/LTVと言います。

LTVはリートの総資産に対する有利子負債の比率で

低いほど借り入れがしやすく、

この比率の高いリートと比べて

潜在的な成長力が高いと考えることもできます。


現在東証に上場しているリートの平均値は

40〜50%程度です。

LTVが最も低いのは

星野リゾートリートで22.80%。

市場平均の半分程度の水準です。

これにフロンティア不動産(26.77%)

ヒューリックリート(30.33%)

が続きます。


現在のようにリートの保有物件の資産価値が上昇すると

LTVが下がることが期待できます。


またリート価格上昇が続くと

公募増資がしやくすなりLTVを下げる効果が見込めます。

価格上昇がさらなる成長を促しそれがまた価格上昇につながる

という好循環が生まれているのです。




category: リート

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リートのボラティリティについて 

 

リートの上昇が止まりません。

株の場合

どんなに強く値上がりする銘柄でも

長い期間では

必ず上がったり下がったりを繰り返しながら

上昇します。

この相場の上下の値動きを

ボラティリティと言います。

ボラティリティが大きい銘柄では

その激しい値動きに振り落とされてせっかくの上昇を取れないケースが多くあるのです。

ところが一昨年秋あたりからのリートの上昇相場では

上がるか

横ばいか

で上昇を続けているのです。

ボラティリティが極端に小さい

ということです。



例えば大きく値上がりする小型材料株の場合

うまく上昇をとらえることができれば

大儲けできますが

激しい値動き(大きなボラティリティ)にゆさぶられて

仮に安い値でエントリーできても

利益を取って売却するのはなかなか難しいことです。

それより値動きのおとなしい主力で

過去1年半で6倍に値上がりした

ミネベアでさえ

ときおり大きな下落に見舞われおり

ずっと持ち続けることは大変な精神力が必要だったと思います。


ところがリートの場合

例えば過去1年半でミネベアと同じように6倍に上昇した

インヴィンシブル

は価格が6倍になるまでの間

大きな下落局面がないのです。

上っては横ばい、上がっては横ばい

という小さなボラティリティで

上昇を続けながら6倍まで値上がりしました。


これはホルダーは楽ですよね。

価格がぶれないから値上がりしても安心して持ち続けることができます。

まあ新規で買いたい投資家にとっては

押し目を作らないのでエントリーのタイミングが難しいという面はありますが、、、


とにかく止まらないリート相場の上昇。

「リートってよくわからないから、、」

というような理由で買っていないのなら

大きな損失ですよ。

このブログのリートカテゴリーでも詳しく解説しているので

理解してみてください。


デイトレの人も

価格がぶれる心配が極端に少ない天国のような状況で

けっこう簡単に日場狩りができます。


category: リート

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リートが大幅続伸 

 

今日の日経平均は堅調にスタートしましたが

後場に入って急落しました。

国内でエボラ熱感染者が出た可能性があるとのニュースに敏感に反応したようです。

市場全体は後場に入って反応しましたが

わたしが保有していた富士フィルムは午前11時すぎから突然火がついたように上昇しました。


ただし市場全体の反応はやや過剰で

今夜のニューヨークダウは8連騰しない

という予想のもとで

早めの売りが出たものと思われます。

今夜のニューヨークダウがどれくらい下げるかわかりませんが

もし軽いスピード調整程度の下落であれば

今日の日経平均の下げで織り込んだ可能性が高いと思います。

何しろ一瞬1万7500円近辺まで売られましたからね。


さて後場激震が走った日本株ですが

一部のリートはまったくおかまいなし

今日も火柱高を演じています。

リートについてはこのブログで

強力に推奨しています。

星野リゾート
トップリート
グローバルワン
スターツプロシード
日本ヘルスケア


などは今日もすさまじ上昇でもどり高値を更新しています。

なぜリートは株式市場が崩れても

こんなに上がるのでしょうか?


今、日本の10年国債の利回りはわずか0.3%ほどしかありません。

地方銀行や生命保険会社にとって

これは死活問題です。

かといって外債の金利も低下していて為替リスクを考えるとまともに投資できるレベルではないのです。

その一方で一部のリートの利回りは

これだけ上昇してもまだ4%以上あります。

しかも来年景気回復が本格始動してくると

賃料の上昇が見込めるのです。

賃料はまずサイクルの短い住宅から上昇し、次にオフィスへと波及していくでしょう。

保有物件の賃料が上がればリートの利回りも上昇が見込めます。

ですからまず最初に賃料が上昇し利回り上昇がはじまる住宅系リートがすさまじく上昇しているのです。

そして最近ではオフィス系リートにもお金がわまってきました。

通常は賃料が上がるくらい景気が回復してくると

国債の利回りも上昇するのでリートの魅力は相対的にそれほど大きくなりません。

ところが今回は日銀が国債金利の上昇をおさえているため

リートの利回りだけがワンマンプレーのように目立つ状況になってきているのです。


さらにそのリートを日銀が買い支えている。

このことの意味を早く理解した人から

来年は億万長者になれるでしょう。






category: リート

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